Investing.com - Według Morgan Stanley (NYSE:MS), ryzyko niewypłacalności na rynku nieruchomości komercyjnych stale rośnie. Wyceny nieruchomości biurowych i handlowych mogą spaść nawet o 40%. Powód, prawie 1,5 biliona dolarów komercyjnych kredytów hipotecznych będzie musiało zostać renegocjowanych do końca 2025 r. - ostrzegają eksperci.
Niedawne upadki banków pogarszają sytuację. Małe i regionalne banki, które tradycyjnie zapewniały linie kredytowe dla sektora nieruchomości komercyjnych o wartości 20 bilionów dolarów doświadczyły dużego odpływu środków na skutek upadku pożyczkodawców Silicon Valley Bank (OTC:SIVBQ) i Signature Bank (OTC:SBNY) z Nowego Jorku.
„Ryzyko związane z refinansowaniem jest obecnie priorytetem dla właścicieli nieruchomości komercyjnych” – czytamy w notatce analityków z amerykańskiego banku Morgan Stanley.
Według szacunków tego amerykańskiego banku, dług będzie narastał nawet po 2025 roku.
W ciągu najbliższych czterech lat właściciele nieruchomości komercyjnych będą musieli spłacić zaległe długi, które w 2027 r. mają osiągnąć szczytową wartość 550 miliardów dolarów.
Oprócz udzielania pożyczek firmom z sektora nieruchomości komercyjnych, banki działają również, jako nabywcy papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką komercyjną. Są to obligacje, które są zabezpieczone kredytami na nieruchomości i zabezpieczone przez państwo.
Eksperci Morgan Stanley szacują, że do 70% kredytów na nieruchomości komercyjne zapadających w ciągu najbliższych pięciu lat należy do banków.
Wartość nieruchomości komercyjnych gwałtownie spada, ponieważ praca zdalna uznana za konieczność podczas pandemii zakorzeniła się na dobre na znacznych obszarach USA.
Według dostawcy danych Green Street, wartość nieruchomości komercyjnych w USA spadła w marcu o 15%.
Według CNN, kontynuacja pracy w systemie hybrydowym i wysokie stopy procentowe pogorszyły niższe wyceny. Fed drastycznie podniosła stopy procentowe w ciągu ostatnich 12 miesięcy, aby ograniczyć wysoką inflację. Przy stopach procentowych już znajdujących się na poziomie 5% uczestnicy rynku spodziewają się ostatecznej podwyżki stóp procentowych o 25 punktów bazowych w maju, zanim najpotężniejszy bank centralny świata przejdzie w tryb czuwania. Zmiany stóp procentowych mają opóźniony efekt.
„Fundamenty są pod presją środowiska pracy z domu w czasie, gdy kredyty są mniej dostępne, niż w ostatniej dekadzie” – powiedział CNN Rich Hill, szef strategii nieruchomości w Cohen & Steers. „Te dwa czynniki spowodują dość znaczny spadek wycen”.
Banki stają się coraz bardziej restrykcyjne w udzielaniu kredytów ze względu na ostatnie zawirowania w sektorze bankowym i wysokie stopy procentowe. To z kolei hamuje aktywność gospodarczą. Ostatnio nastroje uległy wyraźnemu pogorszeniu nie tylko w amerykańskim przemyśle, ale także w sektorze usług. Indeks managerów do spraw zakupów w przemyśle - ISM spadł w marcu do 46,3 punktu, tj. najniższego poziomu od maja 2020 r.; jego odpowiednik w sektorze usług utrzymał się na poziomie 51,2 punktu, tuż nad progiem ekspansji.
Hill przewiduje, że wartość nieruchomości komercyjnych może spaść w tym roku nawet, o 30%, co znacznie utrudni refinansowanie właścicielom nieruchomości, którzy prawdopodobnie zostaną poproszeni przez banki o zwiększenie kapitału własnego.
Konsekwencje dla sektora bankowego byłyby katastrofalne. Na początku roku Signature Bank of New York miał 10. największy portfel kredytów na nieruchomości komercyjne w Stanach Zjednoczonych - według dostawcy danych Trepp. Według Trepp około 270 miliardów dolarów w bankowych kredytach na nieruchomości komercyjne ma termin zapadalności w 2023 roku. Około jedna trzecia z tego, tj. 80 miliardów dolarów, przypada na nieruchomości biurowe.